Bent Mühlena mit Team

Ajouter de la valeur dans chaque phase du cycle de vie d’un actif immobilier

La forte demande immobilière incite de plus en plus les investisseurs à acquérir des biens hors marché et ce, dès les premières étapes d’un projet. Parallèlement, il existe un important potentiel de valeurs inexploitées parmi les biens immobiliers déjà existants pouvant être optimisées dans le cadre de rénovations, restructurations ou extensions.

Planification prospective pour des biens immobiliers durables

Le cycle de vie d’un bien immobilier commence avec la phase de développement qui a un fort impact sur la réussite économique du projet. Le développement constant de biens immobiliers existants soumet le gestionnaire d’actifs à des exigences particulières. Chez Union Investment, un important service composé de 37 collaborateurs apporte son assistance lors des différentes activités de planification et de construction. Ces spécialistes utilisent notre outil d’analyse de la durabilité des investissements pour évaluer les qualifications financières, écologiques et sociales de chaque bien avant son acquisition. En plus de la gestion classique, Union Investment investit significativement pour s’assurer que les biens immobiliers de son portefeuille restent compétitifs. Pour ce faire, il n’est pas inhabituel qu’un actif mono-locataire soit transformé en ensemble multi-locataires ou qu’un centre commercial soit agrandi.

Charles Blandignères
« Une bonne performance immobilière n’arrive pas par hasard. Les services et les performances techniques sont d’importants vecteurs de valeur. Nous nous assurons d’atteindre les plus hauts niveaux de qualité au moment de l’acquisition, mais aussi tout au long de la période de détention du bien. »

Charles Blandignères, Project Manager, Union Investment Real Estate France

Moderniser des biens existants

26,9 millions d’euros

Investissement d’Union Investment en matière de rénovation et de restructuration en 2016

Plans de sol mal conçus, technologies dépassées et consommations d’eau ou d’énergie excessives sont autant d’entraves à la compétitivité des biens immobiliers plus anciens. Nous menons des analyses détaillées pour de tels actifs et envisageons les options possibles. Pour les bâtiments bénéficiant de localisations prime, l’heure est à la rénovation sur de nombreux marchés. Notre équipe de gestion de projet s’assure que les plans de sol mal conçus soient repensés et que les immeubles mono-locataire évoluent vers du multi-locataires. Cela permet souvent de créer des espaces locatifs supplémentaires. Parallèlement, les services dispensés au sein des bâtiments sont presque toujours remis au goût du jour. Il peut être nécessaire de remplacer les systèmes de gestion des bâtiments, d’installer des systèmes de chauffage et de climatisation plus efficaces ou d’investir dans l’expérience utilisateur. Tous ces éléments augmentent l’attractivité d’un bien et permettent de le relouer plus facilement.

Tour d’horizon des projets de modernisation

Malesherbes Paris

Malesherbes

Paris

Construit en 1960, l’immeuble de bureaux du boulevard Malesherbes (Paris 8) a été entièrement rénové dès le départ de ses principaux locataires. Union Investment a investi 27 millions d’euros dans ce projet.

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SEESTERN 3

Düsseldorf

Les anciens quartiers généraux des grands magasins Horten ont été intégralement modernisés entre  2014 et 2015, dans le respect du statut de bâtiment classé dont peut s’enorgueillir l’ensemble immobilier.

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Nouveau bâtiment du Riem Arcaden

Munich

Le quartier de Riem Arcaden in der Messestadt, à l’est de Munich, conquiert actuellement 18 540 m² d’espaces au sol, et accueille, à côté de l’hôtel Motel One, de nouveaux locataires comme P&C. L’immeuble sera livré d’ici le printemps 2018.

Hilton Muenchen

Hilton Munich City

Munich

L’hôtel Hilton Munich City, situé dans le quartier historique de Haidhausen à Munich, est en cours de rénovation, sans suspension de l’activité hôtelière. Avec 490 chambres, l’Hilton Munich City est un des plus grands hôtels du portefeuille d’Union Investment.

Notre valeur ajoutée

En tant que gestionnaire expérimenté de portefeuilles, nous savons combien il est important pour la valeur et la viabilité future d’un bien de disposer d’installations performantes. Nous avons la chance, en tant qu’investisseur à fonds propres élevés, de pouvoir investir régulièrement pour notre portefeuille immobilier haut de gamme et ainsi assurer la viabilité à long terme des espaces de bureaux et des biens hôteliers, commerciaux, logistiques et résidentiels détenus dans nos fonds. Ce qui présente de réels avantages pour vous.

  • Nous offrons une sécurité d’investissement à nos locataires. Nos biens s’adaptent aux exigences changeantes des utilisateurs. Les grands projets de restructuration et d’agrandissement font partie intégrante de notre quotidien..

  • Il n’y a jamais de retard dans la réalisation des opérations de maintenance dans nos immeubles qui répondent en permanence à des normes de qualité élevées. Grâce à cela, ils sont également attractifs pour de futurs acheteurs.

  • Nos investisseurs bénéficient des rendements fiables et durables de nos biens. Nous continuons à investir pour nous assurer qu’il en soit toujours ainsi.

Sélection de quelques-uns des projets de modernisation d’Union Investment

  • Finsbury Circus, London

    Finsbury Circus, Londres

    En repositionnant cet immeuble de bureaux acquis en 1992, Union Investment a répondu à la demande d’actifs core et efficaces sur le plan énergétique dans l’une des destinations les plus prisées de la City de Londres. Auparavant vacant, l’immeuble est aujourd’hui loué dans son intégralité. La restructuration a également permis de créer de nouveaux espaces disponibles à la Location.

    Grand Prés, Mons

    Grand Prés, Mons

    La décision d’IKEA d’ouvrir en 2012 un magasin de 35 000 m² juste à côté du centre commercial Les Grand Près à Mons, a été un élément crucial pour l’équipe de gestion d’actifs d’Union Investment, qui a ainsi décidé de l’extension du projet.

    EMPORIO Hamburg

    EMPORIO, Hambourg

    La Tour EMPORIO est l’un des symboles architecturaux de Hambourg. Lorsque le siège social d’Unilever a déménagé, mi-2009, l’un des plus ambitieux projets européen de revitalisation a débuté. Aujourd’hui, EMPORIO est loué dans sa totalité auprès de plusieurs locataires.

  • Central Seine Paris

    Central Seine, Paris

    Union Investment a saisi l’opportunité du départ, après dix ans d’occupation, d’un locataire au sein de l’immeuble de bureaux Central Seine à Paris, pour améliorer cet actif. La rénovation intensive du lieu a porté ses fruits : aujourd’hui, Central Seine bénéficie de la certification HQE Excellent.

    600 13th Street, Washington

    600 13th Street, Washington

    L’immeuble du 600 13th Street N.W., près de la Maison Blanche, développe 22 816 m² d’espaces de bureaux et de commerces. Cet actif a fait l’objet d’une remise à niveau complète lors du départ, en novembre 2012, de son locataire historique qui occupait  89% de la surface totale. Grâce à cette réactualisation de l’actif, Union Investment a pu repositionner l’immeuble sur le marché immobilier de Washington.

Différentes formes d’opérations à terme

Les acquisitions de projets nous permettent de garantir l’adéquation de nos nouvelles acquisitions avec nos exigences spécifiques techniques. Grâce à notre expertise, nous nous assurons également de l’efficacité énergétique des bâtiments et de leur contribution au développement permanent de notre portefeuille d’un point de vue écologique et socioculturel, ainsi que sur le plan de la durabilité commerciale. Nos acquisitions régulières de nouveaux bâtiments répondant à des normes de construction élevées permettent à notre parc immobilier de conserver sa jeunesse et son attractivité. Ce qui présente de réels avantages pour vous.

  • Nos solides ressources en capitaux offrent aux promoteurs un haut degré de fiabilité et de sécurité financière.
  • En tant qu’architecte, planificateur ou chef de projet, vous travaillez sur un pied d’égalité professionnel avec nous. Des processus efficaces éprouvés pour une fiabilité maximale.
  • La durabilité de notre portefeuille immobilier se traduit par des taux d’occupation élevés pour tous nos fonds immobiliers ouverts.

VEFA

Un pilier central de notre stratégie d’investissement

Acquérir des projets de développement en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) est depuis longtemps l’un des principaux savoir-faire d’Union Investment, dont voici quelques exemples.

Grand Central, Paris

Grand Central, Paris

Le projet Grand Central se situe au niveau de la gare Saint-Lazare en plein cœur de Paris. Ce centre d’affaires moderne, actuellement développé par The Carlyle Group, disposera de 20 100 m² de bureaux et d’espaces commerciaux, trois halls d’accueil, deux restaurants, un bar et un auditorium accessible au public. Conçu par Jacques Ferrier Architecture, le futur complexe immobilier compte entre autres spécificités une promenade publique, plusieurs terrasses représentant une surface totale de 2 000 m² et une toiture végétalisée utilisable pour la production agricole.

Dublin Vertium

Vertium, Dublin

Le projet de bureaux Vertium actuellement en construction dans le quartier d’affaires de Dublin a été acheté sans location préalable. Une fois terminé, il offrira environ 15 790 m² d’espaces de bureaux à louer sur cinq étages et 95 places de stationnement. L’immeuble possèdera des installations de grande qualité et répondra aux exigences de la classe A. L’achèvement et la livraison du bâtiment au locataire sont prévus pour l’été 2017. Vertium visera la certification LEED Or décernée aux constructions écologiques.

Königstraße 27/27a, Stuttgart

Königstraße 27, 27a, Stuttgart

L’ancien bâtiment du grand magasin Karstadt dans la zone piétonne de Stuttgart est en cours de repositionnement. Cinq des neuf étages de l’immeuble seront consacrés à la vente, les deux étages supérieurs accueilleront des espaces de bureaux. L’achèvement du projet est prévu pour la fin 2017. L’immeuble devrait recevoir une certification LEED Or pour sa rénovation durable.
 

XYZ Building, Manchester

XYZ Building, Manchester

Acquis au stade de son projet initial, le XYZ est un immeuble de bureaux de classe A situé à Spinningfields, l’un des quartiers d’affaires britanniques les plus prospères. Le XYZ est aujourd’hui achevé et entièrement loué. Les locataires sont en majorité des entreprises du secteur de l’informatique et des télécommunications. Grâce à la grande qualité du bâtiment et son haut niveau d’efficacité énergétique, XYZ a reçu la certification BREEAM avec mention « Excellent ».

Achat à terme

Acquérir des projets de développement en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) est depuis longtemps l’un des principaux savoir-faire d’Union Investment, dont voici quelques exemples.

IHK Muenchen

IHK, Munich

Union Investment a acquis l’espace de bureaux et de formation prévu à la chambre de l’industrie et du commerce (IHK) locale située dans le quartier de Haidhausen à Munich dès le lancement du projet. Le nouvel aménagement prévoit 10 000 m² d’espaces locatifs et 80 places de stationnement. Il est d’ores et déjà loué dans sa totalité à IHK Munich/Upper Bavaria. Sa livraison est prévue pour le début de l’année 2019.

Holiday Inn Warschau

Holiday Inn, Varsovie

L’accord d’achat/vente du Holiday Inn, idéalement situé au cœur de Varsovie, a été signé avant le lancement de la construction. Les travaux ont démarré au cours du premier trimestre 2016. L’ouverture de l’hôtel est prévue au premier trimestre 2018. Son architecture s’inspire du Flatiron Building de New York. Conçu pour répondre aux normes environnementales exigeantes d’Union Investment et d’UBM, l’hôtel sera une construction écologique en quête d’une certification LEED Or. Il s’agira également du premier Holiday Inn construit conformément au concept de hall ouvert, où réception, hall d’accueil, centre d’affaires, bar et restaurant sont regroupés au sein d’un espace ouvert situé au rez-de-chaussée.

QBC 3, Wien

QBC 3, Vienne

UBM Development AG et S Immo AG sont à l’origine d’un développement conjoint du Quartier Belvedere Central (QBC) au niveau de la gare centrale de Vienne. Actuellement en construction sur six sites localisés aux abords du centre-ville de Vienne, ce tout nouveau quartier mêle bureaux, hôtels et appartements. Union Investment a acquis l’espace de bureaux de QBC 3 via une acquisition indirecte (share deal) à terme. QBC 3 offre à ses locataires un espace de 7 600 m², soit huit étages de bureaux. Espaces commerciaux et restaurants occupent le rez-de-chaussée. À ce stade précoce, environ 30 % de l’espace sont déjà loués et 53 % sont pré-loués.

HH Airport

Holiday Inn City Nord, Hambourg

Union Investment a acquis le nouveau Holiday Inn City Nord, encore en phase de développement, pour le compte d’un fonds thématique institutionnel. Cet hôtel quatre étoiles est le plus haut bâtiment du quartier. Il disposera de 300 chambres réparties sur 18 étages et possèdera une surface totale de quelque 13 500 m². Il sera loué et exploité par Realotel Hamburg Betriebs GmbH, une filiale de Bierwirth & Kluth Hotel Management GmbH, qui a signé un contrat de franchise avec InterContinental Hotels Group.

Hyatt Place Frankfurt Airport

Hyatt Place Frankfurt Airport, Francfort

Cette nouvelle et impressionnante construction se composera de 312 chambres, d’environ 110 places de stationnement souterrain et de deux magasins sur un espace total d’environ 19 000 m². Actuellement en construction, la gare ferroviaire du quartier périphérique de Gateway Gardens se situe juste en face de l’hôtel. Le groupe Feuring exploitera l’hôtel en tant que locataire pour les 30 années à venir sous l’enseigne Hyatt Place. L’achèvement du premier hôtel Hyatt Place en Allemagne est prévu pour le premier trimestre 2018.

BIM – l’avenir de la construction

Les processus de planification numérique rendent la planification, la construction et l’exploitation des biens immobiliers plus transparentes et moins coûteuses. Pour la majorité des acteurs allemands du secteur de la construction, les techniques telles que la modélisation des données du bâtiment (BIM) sont encore des domaines très méconnus, mais il existe une pression croissante pour aller dans le sens de l’innovation. À l’avenir, rares seront les nouvelles constructions sans prototype numérique.

En savoir plus en lisant l’article de notre magazine places&spaces.

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