• Micro-Living Study 2018

    Étude sur le micro-logement en Europe

Étude de bulwiengesa et Union Investment
 

Le marché de la location longue durée doit encore gagner en maturité en Europe

• Une progression inégale des concepts de logement temporaire en Europe
• Les investisseurs ont besoin d’une approche sélective.
• Un contexte favorable pour investir dans le micro-logement en Allemagne, en France, au Royaume-Uni et aux Pays-Bas
• Des marchés plus petits, comme l’Autriche, l’Espagne et l’Irlande, offrent des opportunités complémentaires attractives.

Les changements démographiques et la flexibilité croissante des conditions de travail affectent davantage le marché émergent du micro-logement, plus que tout autre type d’actif immobilier. Les marchés européens n’en sont toutefois pas encore au point de s’accorder sur une nouvelle définition du logement temporaire, mais ils disposent tous d’une gamme diversifiée d’options de logement.

Du point de vue des structures des opérateurs proposant ce type de solutions, du professionnalisme et de la portée internationale des acteurs, des réglementations fiscales et de la participation du secteur public dans l’offre de logements, les différences sont, en revanche, très importantes. Ces caractéristiques divisent nettement l’Europe avec, d’une part de vastes marchés établis aux perspectives de rendements durables, et d’autre part des marchés émergents qui n’offrent à l’heure actuelle qu’un potentiel d’investissement limité.

La plupart des marchés européens en sont à un stade de développement précoce et ne sont de ce fait pas encore arrivés à maturité. Telle est la conclusion de la vaste étude de marché menée par bulwiengesa et Union Investment concernant le micro-logement en Europe. Pour la première fois, les secteurs les plus dynamiques de l’investissement européen sur les deux segments de marché les plus en vogue (résidences étudiantes/professionnelles et appart’hôtels) ont fait l’objet d’une analyse exhaustive.

À propos de l’étude

L’étude sur le micro-logement en Europe est la première analyse exhaustive de la diversité des segments du logement temporaire et de la grande variété de leurs caractéristiques du point de vue des structures des opérateurs actifs sur ce marché, de la portée internationale des opérateurs, de la demande potentielle et des perspectives de développement. Outre les grands marchés établis du micro-logement allemand, français, britannique et hollandais, l’analyse présente les marchés émergents autrichien, polonais, suédois, espagnol et irlandais comme représentatifs de la diversité des régions du marché. Le potentiel des segments de marché étudiés est important, en effet, les neuf pays sélectionnés comptent au total 50,7 millions de foyers d’une personne, soit environ le tiers du nombre total de foyers de ces pays. Ces neuf marchés du travail représentent environ 150 millions d’actifs.

Du service complet à l'absence de service - les différentes solutions

La matrice ci-dessous montre quelques-unes des marques les plus importantes en Allemagne dans les différents segments de micro-vie, ainsi que les principaux critères utilisés pour différencier les différents concepts :

Matrix-solutions
Source: bulwiengesa, inspired by Apartmentservice

D’après l’étude, l’Allemagne, la France, le Royaume-Uni et les Pays-Bas seraient les marchés phares de l’investissement en micro-logement. Classés en tête des marchés européens les plus attractifs pour les investisseurs, ces quatre pays se distinguent par des capitales et grandes métropoles dans lesquelles étudiants et jeunes actifs ont souvent des difficultés à se loger.

Henrik von Bothmer
« L’Allemagne recèle un potentiel important, tout particulièrement sur le segment du milieu de gamme, où le stock constitué est insuffisant. »

Henrik von Bothmer, Investment Manager Micro-Living

Transaction volumes and returns

Il faut également noter que, dans les neuf pays analysés dans cette étude, les marchés du logement étudiant et de la résidence professionnelle sont respectivement plus développés que le marché des appart’hôtels du point de vue de la transparence et des volumes de transactions. La palette de marchés propices à l’investissement est donc proportionnellement plus importante pour ces classes d’actifs.

Volume des transactions en millions d'euros

Des marchés plus petits offrent également des opportunités d'investissement en logement étudiant/professionnel

Comme le révèle l’étude, les marchés établis ne sont pas les seuls à pouvoir offrir des conditions favorables à l’investissement sélectif et complémentaire sur le segment des résidences étudiantes et professionnelles. Des marchés plus petits comme ceux de l’Autriche, de l’Espagne et de l’Irlande en sont également capables. Au sein de ce groupe, l’Autriche se démarque : les rendements disponibles l’élèvent au rang des pays européens établis, preuve de l’existence d’un marché stable.

Felix Embacher
« En Autriche, les opérateurs privés concentrent principalement leurs activités à Vienne, la capitale, mais des villes d’avenir comme Salzbourg et Graz devraient profiter encore plus de la demande potentielle générée par les nouveaux modes de vie et de travail. À moyen terme, nous assisterons à une augmentation significative des volumes de transactions. »

Felix Embacher, bulwiengesa

L’étude indique également de bons résultats en Irlande et en Suède où les marchés résidentiels ont souvent du mal à offrir des solutions rapides pour satisfaire les étudiants. Cela s’explique par le nombre relativement élevé de propriétaires et par conséquent un secteur locatif plus restreint.

De par l’accélération de leurs volumes de transactions sur le segment des logements étudiants/professionnels, l’Autriche, l’Espagne et l’Irlande se démarquent dans le groupe des petits marchés. Avec 307 millions d’euros, l’Autriche a vu son volume augmenter de 230 % entre 2016 et 2017 quand l’Espagne affiche, avec 784 millions d’euros, le troisième plus gros volume de transactions enregistrées l’année dernière, se positionnant ainsi après le Royaume-Uni et l’Allemagne.

D’après l’étude, l’Espagne et la Pologne offrent actuellement les rendements nets initiaux les plus élevés par rapport au reste de l’Europe. La diversification des formes de logement, l’augmentation du nombre de foyers d’une seule personne et la diminution de la population jeune affectent moins ces pays traditionnels que les autres marchés européens.

Rendement initial net 2017

Les appart’hôtels, un produit de niche

Dans les petits marchés, le potentiel d’investissement sur le segment des appart’hôtels est plus incertain que celui des résidences étudiantes/professionnelles. Même sur les grands marchés établis, les ensembles résidentiels assortis de services restent avant tout un secteur de niche, dont la visibilité des transactions est assez faible. La structure des opérateurs actifs sur ce segment est en outre relativement fragmentée.

Environ 86 %

du volume total des transactions enregistrées est comptabilisé par l'Allemagne et le Royaume-Uni

La forte implication des opérateurs internationaux, existants et nouveaux, sur de nombreux marchés étudiés, est un signe positif. « La qualité de l’offre et la création de nouveaux produits et marques vont renforcer le professionnalisme du marché. Partout, les appart’hôtels confirment peu à peu leur place sur le marché de l’investissement, même si leur progression diffère. », indique Henrik von Bothmer. Preuve en est l’augmentation des volumes de transactions sur ce segment par rapport aux années précédentes. L’étude révèle que l’Allemagne et le Royaume-Uni sont les marchés les plus actifs, totalisant 86 % du volume total de transactions enregistrées.

« La mobilité croissante des actifs et l’augmentation du tourisme dans de nombreuses villes sont de puissants moteurs pour la création de nouveaux concepts. », commente Felix Embacher de bulwiengesa. Pour les périodes relativement longues, mais limitées dans le temps, les jeunes actifs, les travailleurs en mission ponctuelle et les "navetteurs" apprécient de trouver une alternative aux hôtels, semble-t-il moins attractifs et moins flexibles pour les séjours prolongés. «

Georg-Christian Rueb
« Dans de nombreuses villes européennes, la demande potentielle de ces groupes cibles est élevée. La demande soutenue d’un côté et le professionnalisme croissant des opérateurs de l’autre offrent aux investisseurs de bonnes raisons d’accorder plus d’attention à court ou moyen terme à ce marché d’actifs relativement jeune. »

Georg-Christian Rueb, Senior Portfolio Manager

Lire l'étude complète

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micro-living-studie(at)union-investment.de

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Rueb-and-von-Bothmer

Georg-Christian Rueb
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Georgchristian.Rueb(at)union-investment.de

Henrik von Bothmer
Investmentmanager Micro Living
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