• Marktwert-Modell Hotel

    Etude sur le marché de l'investissement hôtelier (2018)

Allemagne : croissance du marché de l’investissement dans l’hôtellerie, qui franchit la barre des 52 milliards d’euros

• Une croissance du segment hôtelier traditionnel ainsi que des nouveaux concepts, malgré la concurrence d’Airbnb
• Le marché de l’hôtellerie a doublé de taille en dix ans
• 8 % des chambres d’hôtel ont changé de propriétaire en 2017
 

En Allemagne, le marché de l’investissement hôtelier a progressé, en 2017, d’environ 6 % par rapport à 2016, atteignant ainsi les 52,6 milliards d’euros. Selon la dernière étude de marché réalisée par Union Investment et bulwiengesa, la taille du marché hôtelier allemand a doublé au cours de la dernière décennie, grâce à la croissance continue du secteur  de l’hôtellerie de marque – particulièrement plébiscité par les investisseurs – et l’augmentation générale de l’offre.

+16.6%

de lits d’hôtel en plus sur dix ans

En hausse de 16,6 %, le nombre de lits d’hôtel connaît une embellie depuis dix ans. En outre, avec une occupation et des tarifs de chambres qui ne cessent d’augmenter, les fortes performances des chaînes hôtelières allemandes ont également permis de créer de la valeur. Sur la période concernée, le RevPAR (revenu par chambre disponible) des chaînes hôtelières en Allemagne a considérablement progressé, passant de 49,90 € à 66,70 €. Les hôtels économiques et milieu de gamme ont, enfin, affiché une croissance en valeur supérieure à la moyenne.

Dierk Freitag
Dierk Freitag, bulwiengesa
« Malgré la concurrence d’Airbnb, le marché hôtelier institutionnel continue de croître régulièrement. Aux côtés du marché traditionnel, de nouveaux concepts d’hôtellerie participent à cette croissance. »

« L’augmentation constante du nombre de nuitées en Allemagne, depuis huit ans, est le principal facteur de cette évolution », indique Dierk Freitag, departmental head and partner chez bulwiengesa. « Malgré la concurrence d’Airbnb, le marché hôtelier institutionnel continue de croître régulièrement. Aux côtés du marché traditionnel, de nouveaux concepts d’hôtellerie participent à cette croissance, notamment les hôtels-appartements qui attirent de plus en plus les investisseurs, et s’intègrent ainsi dans notre modèle économique. »

375 200

chambres d’hôtels dans lesquelles investir en Allemagne

Union Investment et bulwiengesa ont identifié un potentiel d’investissement d’environ 375 200 chambres d’hôtel sur les petites, moyennes et grandes villes, ainsi que sur les agglomérations allemandes. La valeur moyenne par chambre était d’environ 140 100 € en 2017 contre 135 600 € l’année précédente.

Market value analysis hotel

 

 

Déclin du volume des transactions




 

En 2017, la croissance, en taille, du marché hôtelier institutionnel contraste avec la chute du volume des transactions, qui passe de 5,2 milliards d’euros en 2016 à environ 4,2 milliards d’euros en 2017. En 2017, la proportion d’hôtels ayant changé de propriétaire s’établit à 8 % du marché total, contre quelque 10,2 % en 2016.

« Le désir des propriétaires de se séparer de leurs actifs hôteliers a considérablement baissé par rapport à l’année précédente. La diminution du nombre de produits disponibles et la hausse des prix se traduisent par une chute du nombre de transactions. L’hôtellerie n’en reste pas moins une classe d’actifs très liquide, capable de générer des rendements supérieurs à la moyenne », explique Martin Schaller, head of Asset Management Hospitality chez Union Investment Real Estate GmbH.

Martin Schaller
Martin Schaller, Union Investment
« Cette phase de marché nécessitera la mise en place d’une stratégie d’investissement sophistiquée à long terme. Les options envisageables incluront des opérations à terme ainsi que des améliorations ciblées pour augmenter la valeur des biens existants, ce qui nécessite bien évidemment qu’ils restent suffisamment longtemps dans le portefeuille»

« La baisse du nombre de transactions individuelles en Allemagne va se poursuivre en 2018. Cette phase de marché nécessitera la mise en place d’une stratégie d’investissement sophistiquée à long terme. Les options envisageables incluront des opérations à terme ainsi que des améliorations ciblées pour augmenter la valeur des biens existants, ce qui nécessite bien évidemment qu’ils restent suffisamment longtemps dans le portefeuille », ajoute Martin Schaller.

 

L’étude indique que des sites tertiaires allemands, qui suscitent l’intérêt croissant des exploitants et des promoteurs, connaissent aussi des hausses de valeur. « Le segment de l’hôtellerie de marque se développe partout où le nombre de touristes est élevé (et croissant), et s’accompagne de perspectives particulièrement favorables à la gestion d’un hôtel. », explique Dierk Freitag. « De nombreuses villes de petite et moyenne taille offrent désormais un intéressant potentiel de rattrapage en la matière. »

 

Les hôtels-appartements vecteurs de croissance

Pour 2018, Union Investment et bulwiengesa prévoient une croissance du marché hôtelier institutionnel d’environ 5 %, un niveau plus ou moins semblable à celui de l’an passé. « De nombreux biens existants commencent à prendre de l’âge, ce qui explique le développement de nouveaux hôtels. Cela exerce une pression supplémentaire sur les hôtels indépendants. En 2018, le marché immobilier de l’hébergement temporaire, tels que les hôtels-appartements, devrait profiter de façon inégale de cette croissance forte et continue. », déclare Martin Schaller.

5%

croissance attendue en 2018

Méthodologie

L’étude d’Union Investment et bulwiengesa s’appuie sur des statistiques officielles, ainsi que sur des données d’entreprises et d’associations hôtelières. Elle permet d’effectuer une analyse comparative du marché hôtelier institutionnel entre 2007 et 2017.

Pour plus d'informations

Fabian Hellbusch

Fabian Hellbusch

Responsable Marketing et Communication

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Fabian.hellbusch@union-investment.de