• Investitionsklima-Studie

    Enquête sur le climat d’investissement d’Union Investment (Hiver 2017)

     

 

Union Investment a lancé son Indice du climat d'investissement des investisseurs immobiliers européens en 2005. Cette enquête est réalisée tous les six mois depuis le printemps 2008. L'Institut d'études du marché Ipsos a réalisé des entretiens entre novembre 2017 et janvier 2018 avec 151 sociétés immobilières et investisseurs immobiliers institutionnels en Allemagne, en France et au Royaume Uni. 

Interviews conduites en novembre 2017 et janvier 2018
151 Investisseurs Allemagne (63), France (62), Royaume-Uni (26).
 
4 critères Structure du marché, contexte général, facteur d'implantation, prévisions

Enquête auprès des investisseurs : la pénurie de produits crée de l'innovation

• Pas de tournant décisif avant 2020, selon les investisseurs européens
• Climat d'investissement timide dans l'immobilier de bureau et de commerce
• Meilleur accroissement de valeur pour l'immobilier logistique
• Interêt encore faible pour les risques climatiques

 
Olaf Janßen
“Le manque actuel de produits va accentuer la tendance, déjà amorcée au sein des entreprises, des grands défis liés à la durabilité, la numérisation et l'urbanisation"

Olaf Janßen,  Head of Research

Un tournant décisif attendu en 2020 ou plus tard

Nécessité est mère d'invention.  La réduction du nombre de produits immobiliers disponibles oblige le secteur à évoluer, et accroît ainsi sa capacité d'innovation. C'est l'aspect positif du processus de transformation que doivent affronter de nombreux segments du secteur immobilier. 

“Le manque actuel de produits va accentuer la tendance, déjà amorcée au sein des entreprises, des grands défis liés à la durabilité, la numérisation et l'urbanisation", explique Olaf Janßen, Head of Research chez Union Investment Real Estate GmbH.

Au cours des neuf dernières années, le secteur a dû se faire à l'idée que la rareté des produits, qui entraîne mécaniquement l'augmentation des prix, ne sera pas un phénomène temporaire. D'ailleurs, le cycle immobilier semble toujours loin d'atteindre un tournant décisif. Les dernières études du climat d'investissement réalisées par Union Investment, révèlent que deux-tiers des 151 investisseurs immobiliers sondés en Allemagne, en France et au Royaume-Uni, ne prévoient pas de tournant décisif avant 2020. 36% des investisseurs interrogés, estiment qu'il faudra au moins trois ans avant que la rentabilité des investissements immobiliers en Europe ne redémarre.

Selon les attentes des investisseurs en matière de rendements, la stratégie d'investissement peut impliquer d'accepter des risques plus élevés ou des rendements plus faibles. D'après l'enquête réalisée par Union Investment, 37% des investisseurs sont actuellement disposés à prendre davantage de risques pour obtenir les mêmes rendements, mais une nette majorité (56%) n'est pas prête à réévaluer sa stratégie de risque et préfère accepter des rendements plus faibles

"Plus de risque - 
rendements identiques"

37%

"Risque identique -
faibles rendements"

56%

 

Environ 50 % des investisseurs sondés pensent par conséquent ne pas pouvoir atteindre les rendements escomptés, que ce soit dans un délai de trois ou de cinq ans. Cela s’explique notamment par le fait que la sécurité possède toujours une forte valeur aux yeux des investisseurs professionnels, comme le montrent les résultats de l’enquête. La sécurité joue encore un rôle prioritaire dans les décisions d’investissement pour 30 % des investisseurs interrogés. Pour 15 % d’entre eux, la liquidité est le facteur le plus important, tandis que 54 % classent le retour sur investissement en tête de liste, comme lors de la précédente enquête. Seuls les investisseurs français montrent une plus grande tolérance au risque par rapport à l’enquête menée au printemps 2017.

« Ces découvertes montrent les solutions les plus couramment utilisées pour se sortir du dilemme de l’investisseur. À mi-chemin entre attendre pour voir et prendre des risques excessifs, il existe une troisième option, certes moins courante, qui consiste à recourir à davantage d’innovation, tout en prenant des risques calculés », explique Olaf Janßen.

 

France : un moral au plus haut

Paris

Le Brexit semble avoir moins freiné que prévu la confiance des investisseurs dans le marché de l’immobilier de bureaux britannique. En effet, seuls 16% des investisseurs s’attendent à une détérioration du climat des investissements dans l’année à venir. Le dernier Investment Climate Index réalisé par Union Investment relève qu’après la chute immédiatement enregistrée consécutivement au référendum de sortie de l’Union Européenne, le moral des investisseurs britanniques a retrouvé son niveau habituel. Malgré cette tendance à la hausse, l’indice du Royaume Uni s’établit à tout juste 63,6 points, en retrait par rapport à l’Allemagne et la France, dont les indices accusent une très légère baisse par rapport à la dernière enquête. Pour la troisième fois consécutive, la confiance des investisseurs est au plus haut en France, avec un indice s’établissant à 69,1 points. L’Allemagne se stabilise avec un modeste 67,3 points, qui illustre les faibles attentes des investisseurs allemands en matière d’opportunités de sourcing notamment.

 

« Dans un contexte où l’offre de biens immobiliers à haute valeur ajoutée est limitée, il sera très intéressant de voir si les investisseurs profitent de cette situation pour créer de nouveaux produits et solutions, ou s’ils vont s’atteler à répondre à des problématiques plus complexes offrant de meilleures opportunités », commente Olaf Janßen. « Il existe par ailleurs un potentiel considérable lié au développement durable. »

 

 

 

Investment Climate Survey


Pas d’échéancier pour un parc immobilier « climatiquement neutre »

Sustainability

Les risques climatiques restent largement ignorés dans les décisions relatives aux investissements. Seul un tiers des sociétés immobilières participant à l’enquête a déjà fixé un échéancier concernant la mise en œuvre d’une politique d’investissement respectueuse du climat.

Les professionnels allemands de l’immobilier semblent être les moins bien préparés dans ce domaine. Selon le rapport, si 38 % des investisseurs britanniques et 44 % des investisseurs français poursuivent actuellement une stratégie claire visant à réduire progressivement leurs émissions de CO2, seul un investisseur allemand sur quatre (24 %) possède en revanche un programme de réduction des gaz à effet de serre, qu’il soit finalisé sur papier ou rendu au stade de sa mise en œuvre.

 

 

Malgré les objectifs ambitieux fixés par le gouvernement fédéral allemand en matière de protection du climat, le développement durable ne revêt pas « d’importance particulière pour le moment » pour un investisseur allemand sur trois. Au Royaume-Uni en revanche, les normes du secteur et les systèmes de notation relatifs à la durabilité jouissent d’une importance considérable. Les investisseurs sont beaucoup plus nombreux que dans les deux autres régions couvertes par l’enquête à prendre en compte ces facteurs ou à participer à de tels programmes. Les différences de rapport aux systèmes de notation sont particulièrement flagrantes. Au Royaume-Uni, 85 % des investisseurs interrogés indiquent participer aux évaluations de durabilité. En Allemagne et en France, l’enquête montre que ce chiffre ne s’élève respectivement qu’à 33 et 44 %.

 

 

Jan von Mallinckrodt
“Nous voyons se développer des approches intéressantes et innovantes au sein du secteur pour mettre à jour, évaluer et gérer activement les risques climatiques dans le parc immobilier. Les boîte à outils permettant d'analyser les risques en matière d'immobilier s'est considérablement étoffée. L'avènement de l'ère du parc immobilier climatiquement neutre n'a toutefois pas encore sonné"

Jan von Mallinckrodt, Head of Sustainability

Les investisseurs britanniques croient en l’immobilier logistique

Logistics

Les stratégies alternatives dominent encore, et consistent à exploiter de nouvelles sources de produits en dehors des segments de marché traditionnels. Les prévisions des investisseurs concernant les types de biens immobiliers en passe de réaliser de belles performances au cours des 12 prochains mois permettent de se faire une idée plus précise de l’endroit où se concentrera l’offre dans les années à venir. D’après 53 % des professionnels de l’immobilier interrogés au cours de l’enquête, les biens logistiques recèlent le plus fort potentiel, suivis par l’immobilier de bureaux dans 26 % des réponses. En revanche, les investisseurs sont plus prudents dans leurs attentes concernant la croissance de valeur sur les segments de l’hôtellerie et du commerce de détail au cours des 12 prochains mois. Seuls 9 % et 8 % des investisseurs s’attendent à une revalorisation significative sur ces segments respectifs en 2018. Le segment logistique suscite une confiance particulièrement forte chez les investisseurs au Royaume-Uni. De tous les grands types de biens immobiliers commerciaux, le segment logistique, dont la prometteuse logistique du dernier kilomètre, devrait pour plus de trois quarts des investisseurs britanniques, connaître la meilleure performance au cours des 12 prochains mois.

Pour plus d'informations sur l'enquête réalisée par Union Investment

eMail: fabian.hellbusch@union-investment.de