21 janvier 2020

Une croissance régulière procurant des rendements fiables :
Union Investment a investi 2,8 milliards d'euros en immeubles
et projets immobiliers

• 28 acquisitions en Europe
• Des engagements diversifiés dans les différents marchés immobiliers
• Un chiffre d'affaires net de 1,7 milliard d'euros pour les fonds immobiliers
• Le maintien de taux d'occupation élevés

En 2019, Union Investment a capitalisé sur les conditions favorables des marchés immobiliers européens pour développer ses activités de transaction et a réalisé de solides plus-values pour ses investisseurs. Les fonds immobiliers ouverts du groupe, destinés aux particuliers et aux investisseurs institutionnels, ont enregistré un rendement compris entre 1,7 et 3,2 % fin 2019.

« Dans un marché caractérisé par des pressions continues sur le capital et des risques croissants, la fiabilité des rendements est un engagement primordial à l'égard de nos clients. En se concentrant sur la croissance durable, notre politique d'investissement reflète clairement cette approche »
Jörn Stobbe

Jörn Stobbe, Chairman of the Management Board of Union Investment Real Estate GmbH

28 acquisitions completed

L'an dernier, Union Investment a réalisé 28 acquisitions, en portant une attention particulière à la capacité des actifs immobiliers à offrir des rendements à long terme. Ces investissements en immobilier locatif se sont à peu près équitablement répartis entre les fonds dédiés aux investisseurs privés (15 transactions) et ceux destinés aux investisseurs institutionnels tels que les banques, assurances et fonds de pension (13 transactions).

  • 40 Rue du Louvre
    40 Rue du Louvre, Paris
  • 5 Keizers Amsterdam
    5 Keizers, Amsterdam

Parmi les fonds d'Union Investment, UniImmo: Deutschland est celui qui a réalisé le plus grand nombre d'acquisitions, avec six transactions d'une valeur d'environ 890 millions d'euros. Au total, le gestionnaire hambourgeois d’investissements immobiliers a investi plus de 2,8 milliards d'euros, contre 2,3 milliards l'année précédente. Parallèlement, 19 immeubles ont été vendus pour un montant total de plus de 830 millions d'euros, ce qui porte le volume de transactions de l'année écoulée à environ 3,66 milliards d'euros (à comparer aux 3 milliards d'euros de l’exercice précédent).

Bien que les acquisitions de portefeuilles aient été une des caractéristiques de 2019, en particulier au cours du dernier trimestre, Union Investment a, l’an dernier, presque exclusivement atteint ses objectifs d’investissement via des transactions portant sur des immeubles acquis à l’unité, 24 au total. Les seules exceptions ont porté sur deux portefeuilles d’envergures relativement mineures, comprenant deux projets d'hôtels à Munich ainsi que deux autres à Cracovie et Katowice, ce qui a permis à Union Investment de poursuivre la diversification de son important patrimoine hôtelier. Conformément à sa stratégie « De dix à 50 » qui privilégie les immeubles de petite taille, dix biens et projets d'une valeur unitaire inférieure à 50 millions d'euros ont été acquis.

  • ibis Styles Krakow
    ibis Styles, Krakow
  • Mercure Hotel Katowice
    Mercure Hotel, Katowice

Les projets représentent presque 40 % du total investi

Comme l'année précédente, Union Investment a également cherché à acquérir des projets en amont ou à un stade de réalisation avancé. Le groupe a ainsi investi plus d'un milliard d'euros réparti entre sept projets en immobilier à vocation logistique, micro-logements et campus pour étudiants. Ces projets ont été acquis directement auprès des promoteurs. S'agissant des
Y-Towers à Amsterdam, Union Investment a assuré à la fois les rôles de client et de promoteur. Le complexe sera composé d'un hôtel, d'appart'hôtels et de logements.

Fource Logistics Centre
Fource Logistics Centre, Berkel en Rodenrijs (Rotterdam area)

Les acquisitions de projets ont représenté environ 40 % du volume total investi et ont contribué à réduire significativement l'âge moyen du portefeuille tout en améliorant sa durabilité, comme dans les années précédentes.

" Nous avons constaté que les transactions hors marché constituaient une alternative particulièrement attractive aux procédures d'appels d'offres structurées. Ces dernières mobilisent des ressources importantes et entraînent fréquemment, à ce stade, des coûts irrécupérables et ceci ne s’applique pas seulement aux acquisitions de portefeuilles. Nous entrons sur certains marchés volontairement plus tôt que d’autres investisseurs. Cette démarche, conjuguée à de faibles coûts en capital qui réduisent nos flux de trésorerie pour amortir des phases de construction parfois longues, nous dote d’un réel avantage lorsque nous sommes en concurrence pour des actifs à rendement élevé. En étroite collaboration avec nos spécialistes du marché locatif, nous entendons continuer à faire progresser notre stratégie de création active de valeur, y compris pour les nouvelles acquisitions."
Martin J. Brühl

Martin J. Brühl, Chief Investment Officer and Management Board member at Union Investment Real Estate GmbH

Les pays nordiques et Dublin en ligne de mire

Dans le contexte actuel, Union Investment, investisseur paneuropéen, s’appuie sur son expérience forgée au fil des années, non seulement à travers différents cycles de marché, mais aussi au sein de l’ensemble des grandes places européennes. Cela a été démontré en 2019, tant du côté des acquisitions que des cessions. On peut citer l'exemple de Paris, et plus particulièrement l’Ile-de-France, où le groupe a saisi une opportunité d’arbitrage à Bois-Colombes (92), en raison de perspectives locatives plus volatiles. Les fonds immobiliers ont réalisé des acquisitions dans dix pays européens au total. Dans un contexte européen de ralentissement économique, les acquisitions d'Union Investment en 2019 se sont concentrées sur des marchés économiquement stables où la demande d'espaces reste soutenue. En France, Union Investment a acquis un immeuble prestigieux situé au 40 rue du Louvre (Paris – 1er arrondissement). Outre l'Allemagne, avec neuf acquisitions dans différents secteurs (pour un total de 680 millions d'euros), les pays nordiques ont tenu une place prépondérante avec quatre investissements à Helsinki et Stockholm (300 millions d'euros), aux côtés de Dublin avec trois nouvelles acquisitions en immobilier de bureaux (260 millions d'euros).

  • Project Gustav Helsinki
    Project Gustav, Helsinki
  • Project Smart Helsinki
    Project Smart, Helsinki
  • Smultronet 6 Stockholm
    Smultronet 6, Stockholm
  • Ballast House Dublin
    Ballast House, Dublin
  • 5 Hanover Quay Dublin
    5 Hanover Quay, Dublin
  • Gandon House Dublin
    Gandon House, Dublin

« Valeur ajoutée à conserver »

Amsterdam a constitué une autre destination d'investissement avec deux transactions d'un montant total d'environ 620 millions d'euros. Avec l'acquisition du projet Y-Towers, Union Investment y a mis en œuvre, pour la première fois l'an dernier, sa stratégie de valeur ajoutée. Celle-ci repose sur la création active de valeur par le biais d'actifs acquis au stade de projets, avec l'intention de les conserver en patrimoine à long terme. Le plus important investissement de l'année, 465 millions d'euros, réalisé pour le compte d'UniImmo: Europa, a vu Union Investment intensifier sa chaîne de valeur, prendre des risques et en bénéficier en tant que promoteur.

Y-Towers Amsterdam
Y-Towers, Amsterdam

« La stabilité et, dans certains cas, la hausse des valeurs en capital font de l'Europe une place-refuge relativement sûre, même avec une économie modérée. Les marchés européens en forte croissance et à l’offre encore insuffisante conserveront une place centrale dans notre stratégie de croissance à l'avenir », précise Martin J. Brühl. Londres reste l'un de ces marchés. « Seule véritable ville-monde en Europe, Londres continue d'enregistrer une forte demande d'espaces, malgré le retrait imminent du Royaume-Uni de l'UE. Une fois les incertitudes politiques levées, elle offrira de très bonnes perspectives de croissance sur le plan locatif. C'est pourquoi nous nous préparons activement à réintégrer ce marché. »

Commerces : une joint-venture en Espagne

Outre les principaux segments de l’immobilier (bureaux, hôtels et logistique), la forte performance générée par des acquisitions en 2019 provient de quatre engagements dans des produits d'investissement alternatifs : le micro-logement, les campus urbains et deux transactions effectuées pour le compte du nouveau fonds spécial UniInstitutional European. Union Investment a, en particulier, également accru son exposition sur le segment des commerces au sein de certains marchés européens. L'investissement dans le centre commercial Puerto Venecia à Saragosse en 2019 a marqué son retour sur le marché de l’immobilier commercial espagnol. Cet investissement témoigne de l'intérêt d'Union Investment pour les centres commerciaux situés dans des emplacements majeurs et sa volonté de conclure des joint-ventures. En outre, Union Investment a acquis un immeuble mixte à Helsinki dont 60 % sont voués au commerce. La vente de deux pôles commerciaux en Autriche et d'un centre commercial à Monza en Italie a également bénéficié de conditions de marché particulièrement favorables. Ces cessions ont contribué de manière importante à l'optimisation du portefeuille en immobilier commercial.

  • Puerto Venecia Zaragoza
    Puerto Venecia, Zaragoza
  • Project Mercury Helsinki
    Project Mercury, Helsinki

Des perspectives positives pour la nouvelle décennie

Cette année à succès en termes d’investissement immobilier pour le groupe s’illustre aussi par une forte augmentation des actifs immobiliers sous gestion. Les fonds immobiliers ouverts d'Union Investment ont engrangé plus de 1,7 milliard d'euros en 2019. Cette solide performance des ventes, à laquelle ont contribué tant les fonds actifs que les mandats de service, a permis à Union Investment de renforcer encore sa position de leader du marché. La rentabilité des fonds immobiliers ouverts est mise en évidence par leur taux d'occupation élevé. À la fin de l'exercice 2019, le taux d'occupation des grands fonds immobiliers à vocation commerciale se situait entre 96,3 et 99,5 %.

Union Investment considère les perspectives de l'activité immobilière comme exceptionnellement favorables. « Au cours de la prochaine décennie, les investisseurs devront élaborer des stratégies plus intelligentes que jamais pour rechercher des biens immobiliers. Dans le même temps, l'apparition de nouveaux réseaux professionnels et numériques fait naître des exigences accrues en matière de gestion d'actifs. En combinant fiabilité et flexibilité maximale, nous offrons déjà à nos investisseurs et à nos partenaires commerciaux une proposition convaincante et durable. Nous la développerons en 2020, au niveau du top-management ainsi qu'à celui de toute notre équipe immobilière. »
Jörn Stobbe

Jörn Stobbe, Chairman of the Management Board of Union Investment Real Estate GmbH