Un demi-siècle de savoir-faire immobilier dans un seul fonds

Le 1er juillet 1966, le lancement du fonds ouvert CO-OP marque une étape importante à bien des égards : pour les fonds immobiliers ouverts allemands, pour le secteur de l’investissement et, bien entendu, pour le porteur du projet, devenu aujourd’hui Union Investment Real Estate GmbH.
Renommé ultérieurement Unilmmo: Deutschland, le fonds bénéficie de plus de 50 ans de savoir-faire dans l’immobilier.
 

Dans le premier rapport annuel couvrant la période 1966/67, il est écrit que « le fonds a pour objectif de permettre au plus grand nombre possible d’épargnants, essentiellement parmi les membres des coopératives de consommateurs, de participer à la croissance des revenus et des actifs générés par l’immobilier. » Nouvellement mise en place par le mouvement coopératif, la société  n’est encore que la deuxième de sa catégorie en Allemagne. Outre les possibilités d’épargne qu’il offre à ses membres, l’objectif du fonds est de soutenir le développement des magasins par les coopératives de consommateurs.

 

Jürgen Ehrlich, qui a travaillé pour la société de 1965 à 2003, dernièrement en tant que membre du conseil d’administration, explique qu’il est difficile d’imaginer qu’à cette époque, « cette forme de placement [deviendra] aussi importante dans le secteur de l’investissement ». L’expansion se fait progressivement mais régulièrement. « Si l’on en juge selon les critères de l’époque, le premier exercice comptable a été une réussite » ajoute Thomas Röhrs, le gérant actuel du fonds Unilmmo: Deutschland. À la fin de sa première année, le fonds a une valeur de 17,7 millions DM. D’après le rapport annuel, CO-OP Immobilien-Aktiengesellschaft a acheté « huit biens disponibles et cinq sites immobiliers au stade de la planification. » Le rapport souligne également que « les biens étaient sélectionnés en fonction de la fiabilité de leur potentiel de revenu et de leur plus-value en capital, ainsi que pour la diversification régionale et la variété de leurs usages - des Centres CO-OP aux supermarchés, magasins de détail, locaux professionnels et appartements ».

Des débuts modestes avant de devenir un acteur majeur

Dès le début, la priorité est d’obtenir des résultats stables s’inscrivant dans le temps grâce à la diversification des types de biens et des  localisations. Ces grands principes restent les principaux critères de l’activité d’Union Investment aujourd’hui. La diversification opérée au niveau des usages et des marchés nationaux, ainsi qu’une plus grande expansion au niveau international à partir des années 1990, ont rendu les fonds de la société moins volatiles et plus en mesure de résister aux crises. La taille a également son importance. En mars 1981, DIFA-Fonds Nr.1 a dépassé la limite de 1 milliard de DM. Dès 1993, l’ensemble des fonds atteint 4 milliards de DM. En novembre 2001, DIFA annonce que la totalité des actifs gérés dépasse les 10 milliards d’euros, tandis que le DIFA-Fonds Nr 1 dépasse les 7 milliards d’euros en janvier 2002. Renommé, Unilmmo: Deutschland, le fonds poursuit sa croissance, de même que les autres fonds d’Union Investment. En 2013, la valeur totale des 14 fonds immobiliers s’élève à 23 milliards d’euros.

 

Cette croissance n’a pourtant pas été linéaire. À l’occasion de son départ à la retraite, Jürgen Ehrlich, membre du conseil d’administration de DIFA, rappelle qu’il a traversé « environ cinq crises économiques graves (en 1966/67, 1974/75, 1981/82, 1992/93, 2001/03), qui ont eu un impact fort sur les marchés de l’immobilier. » Par la suite, une crise majeure a touché le marché allemand de l’immobilier en 2004 et au cours des années suivantes, ce qui a déclenché la prise de mesures urgentes afin de limiter les répercussions . La crise financière de 2008 a ensuite été à l’origine d’autres bouleversements. Grâce à la prévoyance de Horst Höger, membre de longue date du conseil d’administration d’Union Investment, la société a su résister à la tourmente. D’une part, Horst Höger a contribué à faire en sorte que les fonds immobiliers ouverts soient intégrés à la gamme de produits d’épargne proposés par le réseau bancaire de Volksbanken Raiffeisenbanken. D’autre part, en refusant l’investissement par les acteurs institutionnels et les principaux investisseurs de produits de détail, Horst Höger a permis d’éviter une soudaine sortie de capitaux qui auraient pu porter atteinte à la viabilité du fonds.


Grâce à sa gestion de crise efficace, Unilmmo: Deutschland - l’un des fleurons du secteur allemand des fonds ouverts par DIFA, maintient le cap. Plus d’un demi-siècle d’expertise immobilière dans un seul produit – une réalisation marquante dont continuent de bénéficier aujourd’hui des milliers d’investisseurs.