projets de développement

Maîtriser les tâches les plus ardues dès le début

Depuis plus de 50 ans, Union Investment gère des opportunités de placement et des prises de risques sur l’ensemble de la chaîne de valeur de l’immobilier, qu’il s’agisse de bâtiments neufs, de restructuration ou d’agrandissement de biens existants. Outre ces biens disponibles, Union Investment investit aussi dans les projets de développement immobilier.
 

« Les projets de développement offrent un avantage capital puisque nous pouvons exercer une influence considérable sur le mode de conception des bâtiments », explique Bent Mühlena, responsable de la gestion des projets immobiliers chez Union Investment Real Estate GmbH.  Aujourd’hui, les projets de développement sont une des caractéristiques d’Union Investment, mais font également partie de son histoire puisque les tout premiers gestionnaires du fonds ont eux-aussi mené à bien la réalisation de tels projets. Dès le début du fonds CO-OP Immobilienfonds (maintenant UniImmo: Deutschland) lancé le 1er juin 1966, les projets de construction ont fait partie de la stratégie d’investissement. Lors de son tout premier exercice, la Direction du fonds a fait l’acquisition de cinq sites de biens immobiliers, au stade de la planification, ainsi que de huit biens disponibles.

 

À l’époque, le second bien le plus important du fonds, développant 3.400 m², était un projet de construction à Heidenheim. La perspective d’un potentiel de revenu sûr et d’une plus-value en capital était la raison principale pour investir dans ces constructions nouvelles. Dans les premières années du fonds, l’activité de construction était florissante. A la fin de l’année 1968, le portefeuille comprenait 35 biens, dont un grand nombre de constructions achevées récemment - et 11 autres biens en construction.

Le passage d’un seuil clé

Dans le prolongement de ces investissements importants dans des projets de construction, le fonds de l’époque, le CO-OP Immobilien-Fonds Verwaltungs AG, franchit un seuil clé en 1969/1970. Il s’engage dans un projet de construction de plus grande envergure.
La première étape porte sur la construction d’un hypermarché à Lübeck, d’environ 15.000 m², qui devient alors le plus important bien du fonds. À l’époque, le portefeuille se compose de 20 bâtiments en construction et sites non-développés, et de 30 biens disponibles : cela démontre clairement l’importance des projets de constructions nouvelles. Bent Mühlena en détaille les raisons : « À l’origine de tout bien se trouve un projet de développement. Cette  première étape influe énormément sur la réussite économique d’un bâtiment. »  La gestion d’un projet immobilier au stade de la planification et de la construction est quelque chose d’extrêmement exigeant et de complexe : cela demande un grand savoir-faire technique et commercial. Ce n’est pas sans raison qu’on la présente souvent comme la tâche la plus ardue du secteur de l’immobilier.
 


Bent Mühlena ajoute : « par rapport à la construction d’un nouveau bâtiment, l’extension de biens existants suppose de relever d’autres défis ». Le cas de l’hypermarché à Lübeck est une illustration réussie de cette démarche. Le fonds détenait ce bien depuis 1980, soit environ une dizaine d’années. D’importants investissements ont ensuite permis de porter la surface commerciale à 21.000 m², tout en la modernisant, afin d’y inclure une partie non alimentaire dédiée au bricolage, et d’aménager deux niveaux de bureaux dans les étages supérieurs.
Nouvelle étape clé pour l’équipe des gestionnaires de biens : le plus grand projet de développement immobilier du portefeuille devient en 1970, l’hypermarché Plaza, suite à son extension - le plus grand d’Allemagne à sa livraison.

Une activité aux défis complexes

Early-stage project acquisition is still very much part of Union Investment's daily business, being financed either via forward funding or forward purchase. Bent Mühlena highlights the additional benefits: “We share in the rewards of successful marketing and can negotiate the price with the developer in an exclusive process. Conversely, we also need to be able to assess and manage the particular risks associated with development projects. Our long experience is a huge advantage here.”

 

L’acquisition au premier stade d’un projet occupe encore une grande partie de l’activité quotidienne d’Union Investment. Elle est financée soit par un investissement prospectif, soit par un achat à terme. Bent Mühlena met en évidence les avantages supplémentaires : « Nous prenons part aux bénéfices d’une commercialisation réussie, et en même temps, nous pouvons négocier le prix avec le promoteur dans le cadre d’un processus exclusif. Inversement, il nous faut aussi être en mesure d’évaluer et de gérer les risques spécifiques liés aux projets de développement. Notre longue expérience constitue à cet égard un énorme avantage. »

 

Le niveau élevé d’activités en matière de gestion de projets a entraîné la restructuration de l’équipe interne de construction au milieu des années 1990 afin de mettre en place un nouveau département de promotion immobilière. D’ambitieux projets comme le complexe Neues Kranzler Eck et l’ensemble DomAquarée à Berlin, le Frankfurter Welle à Francfort-sur-le-Main – le plus important investissement à ce jour, d’un point de vue financier – et le Riem Arcades à Munich, ont tous été réalisés et commercialisés grâce à la participation et la gestion du DIFA (Deutsche Immobilien Fond AG) de l’époque. Sont venus s’y adjoindre les premiers projets de promotion immobilière en dehors de l’Allemagne, comme celui du Thames Court à Londres. Sur cinq décennies, Union Investment a réussi à se positionner comme un investisseur en constructions nouvelles, expert dans son domaine et recherché au niveau international.

RiemArcaden
RiemArcaden
Partie intégrante de la stratégie d’investissement

Bent Mühlena confirme que ces projets occupent désormais une place importante dans la stratégie d’investissement de l’entreprise dans le monde entier : « avec une équipe forte de 40 personnes - architectes, ingénieurs civils et gestionnaires de projets, nous accompagnons des projets de construction dans tous les secteurs, depuis les immeubles de bureaux et les hôtels aux bâtiments logistiques et aux locaux commerciaux. Nous sommes extrêmement vigilants sur la qualité, afin que nos actifs offrent des rendements durables et sûrs. » Entre 2014 et 2016, environ un quart des acquisitions d’Union Investment (en valeur) portait sur de l’immobilier au stade de la planification ou de la construction. L’acquisition de projets diminue l’âge moyen du portefeuille de biens, et permet aux actifs de rester compétitifs tout en apportant une réponse efficace à la pénurie de propriétés principales disponibles.
 

En 2014, Union Investment est entré sur le marché australien grâce à l’acquisition d’un projet, l’immeuble de bureaux et de commerce Southpoint, à South Bank à Brisbane, se déployant sur 27.900 m². Il a été achevé au premier trimestre de 2017, et remis aux locataires. Un autre projet spectaculaire pour l’un des fonds immobiliers ouverts d’Union Investment est en cours de réalisation à la gare Saint-Lazare dans le 8e arrondissement de Paris, où le centre d’affaires Grand Central – 23.600 m² à louer – est en construction. Le projet est développé depuis 2013 par The Carlyle Group. Outre 20.100 m² de bureaux et de locaux commerciaux, le complexe disposera de trois halls d’entrée, de deux restaurants, d’un bar et d’un auditorium qui seront accessibles au public. Parmi les caractéristiques du projet conçu par Jacques Ferrier Architecture, citons une promenade publique, plusieurs terrasses représentant un total de 2 000 m², ainsi qu’un grand toit végétalisé pouvant être utilisé à des fins agricoles.