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L’immobilier logistique offre des opportunités de diversification attractives

Union Investment Real Estate fait partie des principaux investisseurs européens du marché de l’immobilier logistique. Depuis 2005, l’équipe de gestion de fonds a investi avec succès dans plusieurs entrepôts multi-usages, et entend continuer à développer ce portefeuille.

« L’immobilier logistique est une catégorie d’actifs extrêmement intéressante qui complète parfaitement nos portefeuilles d’investissement », a déclaré le gestionnaire d’investissement, Stephan Riechers. Union Investment détient actuellement plus de 700 millions d’euros en biens immobiliers logistiques, soit environ 2,5 % des 28,5 milliards d’euros de son portefeuille immobilier. L’objectif est de faire en sorte qu’à l’avenir, 5 à 10 % du volume annuel de transactions soit consacré au segment logistique.


L’immobilier logistique fait partie intégrante de tous les fonds immobiliers de la société, à l’exception des fonds thématiques spécialisés. Bien qu’il y ait eu des achats dans d’autres pays, l’investissement se concentre nettement sur l’Allemagne. A juste titre selon Stephan Riechers puisque « l’Allemagne est le deuxième plus important marché d’investissement européen du secteur logistique après le Royaume-Uni. Par ailleurs, comme les perspectives nationales restent bonnes et que la zone euro va mieux, elle offre d’excellentes opportunités d’investissement. » Quinze des dix-huit biens immobiliers logistiques d’Union Investment se trouvent sur le marché allemand, représentant un total d’environ 850 000 m² (ce qui correspond à peu près à 115 terrains de football).

Entrée sur le marché à l’échelle internationale

L’entrée d’Union Investment sur le segment logistique remonte à 2005. Cette étape importante coïncide avec son arrivée sur le marché hongrois. Dans le cadre d’un investissement groupé substantiel, la société acquiert deux sites logistiques (Airport Business Park et M1 Business Park) d’une surface totale de 230 000 m², situés près de l’aéroport de Budapest, la capitale du pays.
Les gestionnaires de fonds franchissent l’étape suivante deux ans plus tard avec la première acquisition logistique en Allemagne. Union Investment investit dans un nouveau parc d’activités commerciales au nord-est de Worms. Achetée en 2007, l’installation logistique fraîchement construite offre environ 30 000 m² d’espace d’entrepôt en plus des espaces de bureaux et de services. Selon l’estimation de l’équipe d’investissement, le bien répond à la forte demande pour de nouveaux espaces logistiques avec possibilité de subdivision dans une région à forte croissance et idéalement située au centre de l’Europe.

Préférence pour les projets de développement

Depuis 2005, le portefeuille logistique s’est progressivement enrichi. Aujourd’hui, des sites et des biens supplémentaires, destinés au transport, au stockage et à la distribution des marchandises, ont été intégrés avec succès afin de diversifier les fonds. Union Investment investit essentiellement dans des projets de développement, ce qui lui permet d’être présent dès le début de la chaîne de création de valeur. C’est en effet le meilleur moyen d’allier espace d’entrepôt multi-usage et durabilité, une combinaison très recherchée sur les marchés prisés de l’immobilier logistique.
Les gestionnaires d’investissement favorisent les marchés logistiques établis et recherchent des emplacements situés sur des carrefours logistiques importants, de préférence à proximité d’une zone portuaire ou d’un aéroport international. Les fournisseurs spécialisés du marché de l’immobilier logistique aiment travailler avec Union Investment, comme l’indique Stephan Riechers : « En tant qu’investisseur important, notre capacité à réaliser des transactions, même compliquées, est particulièrement appréciée du marché. »

Mettre à profit toute la chaîne de valeur

« Les biens multi-usage des fonds sont loués à long ou moyen terme, et restent détenus en moyenne dix ans dans un portefeuille », révèle Stephan Riechers. Par conséquent, Union Investment s’intéresse à des biens récents qui attirent une grande variété de locataires, et sont faciles à commercialiser. Les structures spécialisées telles que les entrepôts destinés aux marchandises dangereuses sont écartées. Des cessions lucratives ont déjà montré que les biens logistiques du portefeuille sont une réussite, et qu’ils représentent des actifs liquides. En 2014, la gestion de fonds a vendu cinq bâtiments logistiques. Détenu par Union Investment pendant dix ans, le M1 Business Park situé en Hongrie a également été vendu à profit en 2015.


Union Investment a ainsi réussi à mettre à profit ces opportunités du segment logistique à travers toute la chaîne de valeur. « Des revenus sont générés au stade de l’acquisition, notamment au travers des projets de développement, durant l’étape de gestion, puis à la vente du bien », commente Stephan Riechers. Les acquisitions récentes de projets reflètent la volonté du groupe de réduire l’âge moyen du portefeuille logistique. En 2014, Union Investment a acquis le projet de développement MegaCenter RheinMain, situé sur le site logistique existant de Dieburger Dreieck en Allemagne. C’est le deuxième plus gros investissement de la société à ce jour. Grâce à la durabilité de sa construction, le bien sera éligible à la certification Or du Conseil de la Construction Durable Allemand (DNGB).