Frankfurt

2006-2008 : Premières transactions de portefeuille, Pegasus & Cie
 

Les importantes ventes de portefeuilles réalisées en 2006 et 2007 reflétaient le souhait croissant d’Union Investment de renouveler activement son portefeuille, afin de garantir au mieux, aujourd’hui comme hier, la viabilité future des biens détenus par la société.

 Les ventes de portefeuilles réalisées en 2006 et 2007 marquent un tournant dans l’implication d’Union Investment dans le secteur immobilier : les biens les plus anciens, de même que ceux qui ne correspondent plus aux tendances à venir, sont vendus. De la même manière, l’acquisition de biens immobiliers plus récents et de qualité permettent de rajeunir l’âge moyen des biens détenus, et d’en améliorer l’image. Ces ventes coïncident aussi avec un intérêt croissant pour l’immobilier allemand, ce qui nous a permis d’optimiser les rendements pour nos investisseurs. Au cours du premier semestre 2006, quatre biens ont été vendus pour un montant total de 371 millions d’euros. Le produit de la vente dépassait les estimations des experts de 6 % en moyenne : un avant-goût prometteur pour la Suite.

 

En 2007, 54 biens détenus par UniImmo : Deutschland et UniImmo : Europa, dont le Neues Kranzler Eck à Berlin et le complexe du Frankfurter Welle, ont été vendus à Morgan Stanley et IVG pour un montant total de 2,56 milliards d’euros. « Le contrat Pegasus s’est scellé par un prix de vente de 325 millions d’euros, soit 14,5 % au-dessus de la valeur moyenne du marché », explique Frank Billand, membre de l’équipe de gestion de l’époque. Cette belle transaction s’est traduite par une hausse considérable du prix de la part, en particulier celui d’UniImmo: Deutschland . Afin de s’assurer que les bénéfices profitent aux investisseurs existants, l’émission de nouvelles parts a été temporairement suspendue.

Les ventes de portefeuilles mises à profit pour de futures opportunités

Dès le début, les ventes de portefeuilles d’Union Investment ont été orientées vers le long terme. L’objectif était de réinvestir les produits de la vente sur des opportunités attractives, y compris des entrées sur de nouveaux marchés. « Les ventes étaient pour nous un moyen de renforcer le positionnement de nos fonds et de les adapter aux défis à venir », explique Frank Billand. Auparavant, la proportion d’immeubles de bureaux allemands dans les deux fonds était trop élevée. Les ventes ont permis de mieux équilibrer et de diversifier la structure de nos portefeuilles. Pour UniImmo : Deutschland, la diminution de la proportion d’immeubles de bureaux a entraîné une hausse équivalente de la part de l’immobilier commercial et de l’hôtellerie.

 

Au même moment, le taux d’occupation passait à 92 %, soit une amélioration de 2,5 points. Le taux actuel d’occupation est encore meilleur et s’élève à 97,2 %. Dans le cas d’UniImmo : Europa, le taux de vacance est tombé sous la barre des 7 %. Bien que l’Allemagne représente toujours une part importante de la totalité des actifs, le désir constant d’expansion internationale signifie que les marchés étrangers constituent la majorité des biens détenus par les fonds, et ce à plus de 60 %.
L’optimisation du portefeuille et le programme de rajeunissement des actifs lancé il y a dix ans sont toujours d’actualité. Entre 2014 et 2016, Union Investment a vendu des biens commerciaux d’une valeur totale de plus de 3 milliards d’euros, au moyen de transactions individuelles et de transactions de portefeuille. Comme le montre la spectaculaire vente d’un milliard d’euros du portefeuille Aqua en 2016, l’expérience de Pegasus a permis à Union Investment de bien se préparer aux mégatransactions internationales.