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2004-2007 : Capitaliser sur les cycles immobiliers pour affirmer sa stratégie

L’histoire du fonds immobilier ouvert d’Union Investment est une chronique à succès longue de 50 ans. Toutefois, Union Investment a aussi essuyé quelques revers tout au long de son parcours. La gestion professionnelle des crises a permis à la société d’absorber les chocs extérieurs et les soubresauts du marché, tout en maintenant son cap grâce à un processus d’amélioration constante.

Les crises économiques graves ont bien évidemment eu un impact sur les marchés immobiliers et, par conséquent, sur notre activité, tout comme les perturbations plus localisées. Toute crise est un défi pour l’équipe dirigeante et pour la société, mais réussir à la surmonter peut également marquer une nouvelle étape cruciale. Lors de la crise du pétrole en 1973/74 par exemple, la collecte de capitaux a été négative, mais les fermetures de fonds ont été évitées. Union Investment a également su traverser avec succès les bouleversements déclenchés par la crise financière de 2007, et par la catastrophe nucléaire de Fukushima au Japon, en 2011. Les différentes crises spécifiques au secteur depuis 2004 illustrent elles aussi l’efficacité de la gestion de crise du segment immobilier d’Union Investment.

 

Des allégations de corruption à l’encontre de deux autres fournisseurs de fonds immobiliers ont, par exemple, conduit à une crise de confiance parmi les investisseurs au cours de l’été 2004. Ceci s’est accompagné d’un ralentissement sans précédent sur les marchés de l’immobilier commercial, un épisode qui a durement frappé l’Allemagne. Ces deux évènements sont à l’origine d’une sortie massive de capitaux qui s’est étendue à la quasi-totalité des produits investissant essentiellement en Allemagne, y compris pour DIFA-Fonds Nr. 1. En janvier 2005, le comité d’experts de DIFA a conclu que les prévisions de croissance économique en Allemagne utilisées pour les estimations n’avaient une fois de plus pas été atteintes. Une réévaluation spéciale a donc été réalisée au cours du même mois, entraînant une révision à la baisse significative d’un certain nombre de produits DIFA-Fonds Nr. 1 et DIFA-GRUND. L’incidence sur la performance des fonds était identique, mais leur fermeture a ainsi pu être évitée.

La volonté affichée d’Union Investment d’assurer des liquidités et une gestion active des portefeuilles face aux fluctuations du marché

« Nous sommes parvenus, pour plusieurs raisons, non seulement à survivre à la crise, mais aussi à transformer les fonds "classiques" DIFA, en 2007, grâce à des ventes de portefeuilles réussies. Cela s’explique notamment par l’engagement clair du groupe Union Investment en faveur de l’activité immobilière, de la gestion active de la crise et des réformes nécessaires », explique Reinhard Kutscher, président du conseil de gestion d’Union Investment Real Estate GmbH depuis 2009. Le groupe Union Investment s’est engagé à garantir une liquidité suffisante de DIFA-Fonds Nr. 1 afin de répondre aux demandes de remboursement - contribuant ainsi à rassurer les investisseurs et les marchés. Priorité a été donnée à la gestion active de portefeuilles afin de stabiliser le niveau des liquidités et d’améliorer les performances de DIFA-Fonds Nr. 1. Des ventes de portefeuilles telles que celle de Pegasus ont été réalisées et ont fourni des résultats supérieurs à l’estimation moyenne des experts. Exclure les grands investisseurs des fonds immobiliers destinés aux investisseurs particuliers a également permis d’empêcher les remboursements ingérables qui auraient pu conduire à la fermeture de fonds pour manque de liquidités. Une initiative commune de transparence lancée par DIFA incluait pour la première fois la publication de la valeur de marché de chacun des immeubles, permettant par la même occasion de restaurer la confiance des investisseurs dans le produit.


C’est donc une combinaison de décisions qui a permis à Union Investment de surmonter avec succès et sans aide extérieure les formidables défis rencontrés depuis 2004. Parmi les plus importantes : l’engagement clair de la société à la faveur des fonds immobiliers ouverts, la séparation stricte des investisseurs particuliers et institutionnels, la commercialisation de produits comme investissements à long terme et, enfin et surtout, une politique d’investissement clairvoyante de la part des gestionnaires, centrée sur des rendements durables. Cette stabilité est également une promesse pour l’avenir.